Klartext.

Stellungnahme der Ingenieurkammer Rheinland-Pfalz zu … 

… „Vorsicht bei Reihenhausbebauung mit Aufteilung nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG)“

Einführung:

Bei einer Reihenhausbebauung, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gebaut wurde, treten häufig Probleme unter den Eigentümern auf. Denn aufgrund der Verankerung im WEG wird jeder Eigentümer eines der Reihenhäuser in Abhängigkeit zu den anderen Eigentümern gestellt. Das bedeutet:

  1. ein Bruchteilseigentümer kann zwar über seinen Anteil (Reihenhaus) verfügen, ist aber auf die Zustimmung der Miteigentümer angewiesen.
  2. die Verwaltung des Eigentums erfolgt gemeinschaftlich
  3. eine spätere Realteilung kann schwierig bis unmöglich werden.

Hintergrundinformationen:

1951 hat der Gesetzgeber das Wohnungseigentumgesetz (WEG) geschaffen, um auf die besondere Situation des Landes nach den verheerenden Folgen des Krieges zu reagieren. Die Möglichkeit, selbständig grundbuchfähige Eigentumswohnungen zu schaffen, wurde etabliert und Teil eines erfolgreichen Wiederaufbaus. Obwohl dieser zwischenzeitlich abgeschlossen ist, entfaltet das Gesetz noch immer Rechtswirkung und sorgt damit oftmals für Unstimmigkeiten.

Während ursprünglich vertikale Teilungen in Hochhäusern geregelt werden sollten, wobei den Wohnungen auch noch Stellplätze, Kellerräume und ähnliches zugeteilt wurden, sind es heutzutage in rasant steigender Zahl horizontale Teilungen. Ganze Reihenhaussiedlungen werden rechtlich so aufgeteilt, dass der Bauträger den eigenen Aufwand optimiert.

Die Kammer spricht Klartext

Besonders nach Weiterverkäufen oder Generationenübergängen kommt es in diesen Fällen zu Streitigkeiten, weil es selten eine klare Abgrenzung der Sondernutzungsrechte gibt. Zwar wurden in einer Anlage zur Teilungserklärung Linien der seinerzeit gedachten Trennung eingetragen, die eigentliche Willenserklärung ist aber nicht mehr nachvollziehbar oder bleibt subjektiv. Da bleibt selbst dem versiertesten Vermesser oftmals keine Möglichkeit mehr, um den Betroffenen zu helfen.

Die Konsequenz daraus sind häufig teure Rechtsstreite, die vor Gericht ausgetragen werden. Dadurch gibt es Gewinner und Verlierer, die anschließend weiter nebeneinander leben sollen - ein oftmals unzumutbarer Umstand. Diese Fälle werden immer häufiger an die Fachingenieure herangetragen. Bei Eigentumsfragen mit mehr als 20 Parteien, sind solche Auseinandersetzungen fast unumgänglich.

Die Lösung ist eine im Liegenschaftskataster eingetragene Realteilung. Diese ist im Vergleich zur „unechten“ horizontalen Teilung nicht nennenswert teurer, vermeidet aber nicht nur genannte Nachteile sondern sichert auch einen höheren Marktwert der Liegenschaft. Freilich können nachbarschaftliche Streitigkeiten auch auf diesem Wege nicht komplett ausgeschlossen werden.

Jedoch treten sie seltener auf und sind dann im Sachverhalt eindeutiger und ohne Gerichte zu lösen, denn

  1. der Eigentümer der Teilfläche hat die volle Verfügungsmöglichkeit über sein Grundstück
  2. es herrscht Rechts-, Planungs- und Investitionssicherheit und
  3. es gibt es keine gemeinschaftliche Verwaltung (daher keine Kosten hierfür).

Befürworter entsprechender WEG-Modelle argumentieren, dass es einfacher und wirtschaftlicher mittels WEG sei, indem das jeweilige Reihenhaus als Sondereigentum gebildet wird. Kosten für die Teilungsvermessungen würden damit entfallen.

Auf der anderen Seite steht den Kosten für die Teilungsvermessung jedoch ein Mehraufwand für die Verwaltung gegenüber. Außerdem ist die eingeschränkte Verfügbarkeit des eigenen Grundstücks ein sehr großer Nachteil. Der Mehrwert eines „wirklich“ eigenen Grundstücks ist deutlich höher zu bemessen. Letztlich unterliegt man dadurch nicht der unangenehmen und teuren Liegenschaftsverwaltung.

Daher betont die Ingenieurkammer Rheinland-Pfalz noch einmal, dass der Wiederaufbau abgeschlossen ist und die Realteilung immer und unter allen Umständen anzustreben ist. Die Fälle, bei denen sich diese Vorgehensweise aus baurechtlichen Gründen ausschließt sind außerordentlich selten.

Außerdem darf die Aufteilung nach WEG nicht dazu missbraucht werden, baurechtswidrige Zustände zu kaschieren.

Mainz, 19. Dezember 2016

 

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